关于化解房地产风险的思考

20xx年下半年房地产调整以来，随着一系列政策措施的出台，房地产市场显示回暖迹象，但形势依然严峻，后市仍有待观察。尤其是，当前房地产市场库存仍大，依靠市场自身力量难以实现止跌回稳的政策要求，风险仍可能进一步扩大和蔓延。国内外实践经验表明，在房地产市场深度失灵时，需要政府及时向市场注入信用。其中，政府注入信用的一个重要方式，就是通过收储方式入市干预，稳价格、稳预期、稳市场。

一、建立收储制度的必要性和可行性

(一)当前房地产市场形势仍然严峻复杂

尽管少数一二线城市新房市场有所企稳，但总体看市场形势仍然严峻复杂。一是新房库存不断增加、严重滞销。国家统计局数据显示，截至2024年末，商品房待售面积处于历史高位(x.xx亿mx)，比上年末增长xx.x%，其中住宅待售面积增长xx.x%;xxxx年的销售额创xxxx年以来新低，仅为xxxx年(峰值)的xx%;xxxx年，新建商品房销售面积x.xx亿mx，同比下降xx.x%，其中住宅销售面积下降xx.x%;新建商品房销售额x.xx万亿元，下降xx.x%，其中住宅销售额下降xx.x%。考虑到有抵债、各种形式销售优惠等情况，新房的实际成交规模和价格下跌幅度更大。二是二手房交易占比逐渐扩大，但价格持续承压。据中金公司统计估算，xxxx年，二手房成交占比持续上升，占总成交的比重将达到xx%;成交方面，xxxx年中金同质性二手房住宅成交价格指数下行（......此处隐藏了7264字，下载文档可见全文......）、城中村改造安置房、人才房、青年公寓、职工宿舍以及长租房等，转让价格可在原收储成本基础上给予一定补贴，实现保本微利;二是房地产市场稳定以后，收储资产可择机转让，如市场快速上行可加大出售平抑房价;三是部分持有运营的资产在满足公募发行条件后以REITs方式退出。

四、完善房地产收储配套支持政策措施

当前，房地产收储仍面临诸多障碍，需从多个方面完善配套政策措施。一是给予收储机构政策性机构优惠，免交工商登记手续费，免征资产收购、管理、运营、处置资产过程中的相关税费;二是对用于收购存量闲置土地的专项债，专设限额管理;对运用中央银行再贷款和专项债资金收储的项目，由中央财政适当贴息;三是尽快出台支持收储的尽职免责条款;四是社会专业机构作用可受托参与收储、处置和运营管理收储资产;五是完善基础设施公募REITs制度，支持收储资产上市运作，提高收储资产流动性，拓宽退出渠道。

最后需指出的是，为恢复市场信心，需加强政策宣传，发挥舆论引导作用。建立信息披露管理机制，规范披露内容、形式和渠道。收储机构的成立及相应计划及时向社会公布，接受审计和社会监督。强化收储计划的信息披露，一方面有利于降低收储过程中的道德风险，另一方面则是为给市场筑底提供一个价格锚以释放观望需求，有利于扭转市场预期，恢复市场信心。如果定价机制适当并辅之以有效的收储运营管理及配套措施，市场将由此企稳回升，最终政府真正的收储量可能有限。